2014年5月21日，国内首个REITs（房地产信托投资基金）在深圳证券交易所挂牌交易转让。该REITs为中信证券推出的“中信启航专项资产管理计划”（简称“中信启航”），是中信证券通过旗下发起设立的非公募基金全资子公司，总规模52.1亿元，接收持有北京、深圳两地中信证券大厦房地产产权的两家全资子公司的全部股权，并拟对此进行不动产证券化业务（计划5年后将公募上市），中信金石基金（2013年7月8日在天津成立，注册资本1亿元）作为管理人管理该基金。至此，“中信启航”是国内首个交易所场内房地产投资基金产品（REITs）。

中信启航产品采用结构性设计，针对不同风险偏好的投资人，将产品分为优先级和次级两类，发行比例为7：3。优先级为低风险的投资人，500万元起购，产品期限预期3年，不超过5年；针对中高风险偏好的投资者次级部分，3000万元起购，产品期限预期3年，不超过5年。存续期内，投资收益先满足优先级投资人，后将剩余收益分配给次级投资人。优先级评级为AAA，预期收益率7%-9%；次级预期收益率在12%-42%，次级无评级。

采用REITS模式退出，以出售给第三方为重要补充

以REITS方式退出。退出时点，非公募基金将所持物业100%的权益出售给由中信金石基金管理有限公司发起的交易所上市REITs。根据当前沟通，对价的75%将以现金方式取得，剩余25%将以REITs份额的方式由本基金持有并锁定1年。在此安排下，优先级投资者将在IPO时点以全现金方式全部退出，相应次级投资者获得部分现金分配及REITs份额。除REITs方式退出外，基金还可以市场价格出售给第三方实现退出。投资物业所在北京、深圳商圈的租金及售价在未来五年预计将有较好的升值空间，出售给第三方是REITs退出方式的重要补充。

中信启航交易结构：

深交所表示，REITs 的挂牌转让是为落实证监会《关于进一步推进证券经营机构创新发展的意见》关于“研究建立房地产投资信托基金（REITs）的制度体系及相应的产品运作模式和方案。

此次推出交易所场内REITs产品的意义在于：

一是丰富证券市场投资品种。REITs的收益来源于成熟物业租金收入与物业资产增值，兼具固定收益产品与权益类产品的投资特性，为证券市场投资者提供了具有新型风险收益结构的投资品种；

二是通过参与产品设计与运作管理，促进证券经营机构及相关中介机构提高自身核心竞争力，形成新的盈利模式。

三是以稳定分红为基石、以租金预期为核心的定价机制有助于推动房地产理性价格的形成，成为收入物业定价的重要市场标杆，促使投资者关注房地产投资的租金回报。

【洛德视点】

此次证券化的标的，是中信证券在北京和深圳的两幢写字楼，而其租户，90%以上是中信证券及其关联公司。以前是自己给自己交租金，证券化后则要给REITs交租金，再分配给投资人。按照戴德梁行的评估报告，2015年租金总额大约是4亿，至2018年会上涨至4.5亿。而作为对价，中信证券获得了价值52亿的现金。

这笔账应该怎么算？中信证券是闷声发大财还是赔本赚吆喝？不太容易算得清楚，但在本质上，还是资金时间价值的交换。

我们看到的，是这里面金融创新的象征意义。业界呼唤REITs已有十年了，这一次终于听到了渐行渐近的脚步声。中信证券深耕REITs多年，做了很多工作，今天拔得头筹，也是合情合理，而其他想要参加这场REITs盛宴的人，现在就要做好准备了！