“在房地产行业资金面趋紧、成交低迷的背景下，2014年注定将成为房企兑付风险高发元年，基金整合浪潮将现。”长富汇银基金管理(北京)有限公司总裁张保国日前在2014全球房地产金融中国峰会城市巡演中发表主题演讲时表示。

行业遇冷为基金创造机会

目前，虽然多个省市频现楼市松绑信号，但是国内房地产市场调控依旧严格。新开工项目融资渠道依旧很窄，开发商回笼资金压力增大，房地产信托产品频频“出事”，银行调高对房企的信贷风险，这些都加剧了房企的社会融资难度。

也正是调控政策对房地产行业的“步步紧逼”和房地产行业形势的不容乐观，为私募房地产投资基金的快速成长提供了条件。

2011年初起，越来越多的房企探索改变原有的融资模式，以成立或参与成立房地产私募基金的方式向民间募集资本。此外，一些传统的基金管理公司也看准房企的融资困境和市场的投资渴望，转型参与房地产私募基金的设立和募集。

有资料显示，2010年国内人民币房地产基金仅有20多只，100亿元左右的市场规模；截至2013年底，全国房地产基金管理机构已超500家，管理规模超6000亿元人民币。

张保国表示，与发达国家对比，我国的房地产基金仍有广阔的发展空间。美国的房地产开发以直接融资为主，所占比重超过80%；而在我国房地产行业约70%的资金来自预售和银行贷款，房地产基金类的直接融资只占5%。另外，行业处于调整期，间接融资越来越难，这为我国房地产基金的发展创造了良好机遇。

多方位规避风险

“2014年将有超过1000支基金进入兑付期。在资金面趋紧、成交低迷的背景下，2014年注定将成为房企兑付风险高发元年。”张保国称。

张保国直言，目前房地产基金进入门槛低，基金管理公司的水平良莠不齐，导致项目后期管理及兑付清算的不确定因素很多。随着房地产行业拐点的到来，整个市场销售迟滞，回款不及预期，基金兑付风险也随之出现。

“加强现金流管理和项目甄选将成为房地产基金规避风险的主要措施。”张保国表示，房地产基金应回避那些产业支撑不足、人口净流入增速放缓的城市；选择具有更具坚实财务基础、更强管理、开发和营销能力的开发商，严格控制好项目投资节奏。注重周期性操作，加强现金流管理和成本管控。此外，可以选择具有规模、投资管理突出、创新能力强的开发企业进行合作，进行精细化运作，规避项目微观风险。

一位不具姓名的业内人士对本报记者表示，鉴于私募基金的发展现状，很多房地产企业融资时一般不会优先考虑私募基金，只是近年来一系列的调控措施收窄了融资渠道，这才使私募基金得以快速发展；房企在其资金链紧绷到一定程度时，不得不将目光转向私募基金，与房企之间的合作也不会太深入。其实，这种“借贷关系”不利房地产基金的健康运行。

对此，张保国表示，目前，私募房地产投资基金需要建立更完善的投资方式，引导私募房地产基金长期参与房地产市场发展，帮助房企优化投资策略，将地产市场掘金方向向多元化经营轨道拓展。