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来源于:中国经济时报      时间:2014/7/23


“在房地产行业资金面趋紧、成交低迷的背景下,2014年注定将成为房企兑付风险高发元年,基金整合浪潮将现。”长富汇银基金管理(北京)有限公司总裁张保国日前在2014全球房地产金融中国峰会城市巡演中发表主题演讲时表示。

行业遇冷为基金创造机会

目前,虽然多个省市频现楼市松绑信号,但是国内房地产市场调控依旧严格。新开工项目融资渠道依旧很窄,开发商回笼资金压力增大,房地产信托产品频频“出事”,银行调高对房企的信贷风险,这些都加剧了房企的社会融资难度。

也正是调控政策对房地产行业的“步步紧逼”和房地产行业形势的不容乐观,为私募房地产投资基金的快速成长提供了条件。

2011年初起,越来越多的房企探索改变原有的融资模式,以成立或参与成立房地产私募基金的方式向民间募集资本。此外,一些传统的基金管理公司也看准房企的融资困境和市场的投资渴望,转型参与房地产私募基金的设立和募集。

有资料显示,2010年国内人民币房地产基金仅有20多只,100亿元左右的市场规模;截至2013年底,全国房地产基金管理机构已超500家,管理规模超6000亿元人民币。

张保国表示,与发达国家对比,我国的房地产基金仍有广阔的发展空间。美国的房地产开发以直接融资为主,所占比重超过80%;而在我国房地产行业约70%的资金来自预售和银行贷款,房地产基金类的直接融资只占5%。另外,行业处于调整期,间接融资越来越难,这为我国房地产基金的发展创造了良好机遇。

多方位规避风险

2014年将有超过1000支基金进入兑付期。在资金面趋紧、成交低迷的背景下,2014年注定将成为房企兑付风险高发元年。”张保国称。

张保国直言,目前房地产基金进入门槛低,基金管理公司的水平良莠不齐,导致项目后期管理及兑付清算的不确定因素很多。随着房地产行业拐点的到来,整个市场销售迟滞,回款不及预期,基金兑付风险也随之出现。

“加强现金流管理和项目甄选将成为房地产基金规避风险的主要措施。”张保国表示,房地产基金应回避那些产业支撑不足、人口净流入增速放缓的城市;选择具有更具坚实财务基础、更强管理、开发和营销能力的开发商,严格控制好项目投资节奏。注重周期性操作,加强现金流管理和成本管控。此外,可以选择具有规模、投资管理突出、创新能力强的开发企业进行合作,进行精细化运作,规避项目微观风险。

一位不具姓名的业内人士对本报记者表示,鉴于私募基金的发展现状,很多房地产企业融资时一般不会优先考虑私募基金,只是近年来一系列的调控措施收窄了融资渠道,这才使私募基金得以快速发展;房企在其资金链紧绷到一定程度时,不得不将目光转向私募基金,与房企之间的合作也不会太深入。其实,这种“借贷关系”不利房地产基金的健康运行。

对此,张保国表示,目前,私募房地产投资基金需要建立更完善的投资方式,引导私募房地产基金长期参与房地产市场发展,帮助房企优化投资策略,将地产市场掘金方向向多元化经营轨道拓展。

此外,他还表示,在经过今明两年私募基金行业兑付风险得以释放之后,私募基金行业的集中度势必会得到提升。拥有项目资源优良、风控措施严谨、管理经验丰富和创新能力突出的房地产基金,都会在行业的调整中处于优势地位,标杆型私募基金管理企业将逐步脱颖而出。