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来源于:洛德基金      时间:2018-5-9

    在楼市调控持续、租赁成为新风口的当下,房地产投资还有机会吗?

    1月20日下午,在南京晨光1865产业园玫瑰里爱琴海厅“2018馨声涌动—瀚瑞中心·云树公馆客户答谢会”现场,洛德基金邀请到著名经济学家和房地产专家、被誉为“地产投资教父”的董藩教授深度剖析中国房地产市场,讲述新时代下房地产投资新思维。

    此次分享,董藩教授从过往房地产投资回报的数据讲到财富分配的秘密,揭示出房地产投资获得持续高回报的内因,还有未来房地产投资的新思路和新出路。最后,董藩教授还就很多朋友关心的房产税的问题给大家做了深入浅出的解答。

以下为董藩教授本次演讲的主要观点:

一、回顾过去房地产的投资回报率

    投资说复杂极其复杂,说简单也特别简单。大多数投资方式老百姓是玩不下去的,这么多年来,真正给老百姓带来高投资回报的只有房地产。

    南京现在均价大概在2.5万/㎡,推算一下,从1987年到今天年均的房价涨幅大概是14%。并且通过贷款,利用杠杆可以把回报扩大,如果首付三成,1987年至今均复合增长率大约在46%。

    纵观全国,30年来,全国的房价平均复合增长率也达到了30%多,而南京是优于很多城市的。

    放眼中国过去三十年,没有其他任何一项投资的收益率可以达到这么高,因此30年来中国的实践证明,房地产是真正给老百姓带来稳定收益的最好的投资品。

二、财富分配的秘密
        在财富创造的过程中有四个生产要素:劳动、土地、资本、企业家才能。这四个要素在创造财富的时候是平等进入的,但是分配财富的时候就不一样了,资本的力量占上风,资本的拥有者占便宜,单纯靠勤劳是很难致富的,只能糊口。如果分配财富的时候,你不是资产的持有者,那基本就是处于被剥夺的状态。
        即使脱离了家庭的投资,看其他的投资也是一样的。很多商业,很多饭店倒闭的原因是因为那个饭店的产权不是他的,租金又非常高,所有的盈利收入大部分都交了租金。房产的拥有者可以是老板的老板。
        华尔街最好的单位不是大楼里面的金融机构,而是这些持有大楼的业主,或者是持有大楼背后基金的人。2008年金融危机,当雷曼兄弟倒了,当两房倒闭的时候,他们也不会倒闭,只需要换个租客就可以继续收租。所以说,房地产是最基础的财富,整个社会财富价值的百分之六七十要体现在房地产上。

   因此,从住宅到商业到写字楼,我们都可以看出来,有房产的人是占据极端优势的,没有物业的很多都被淘汰了。房地产是未来社会普通家庭财富划分的主要依据,你所拥有的物业的多少和优劣,将决定你在财富世界的档次。因此,切入资本市场的最简单方式就是投资置业。

三、房地产投资获得持续高回报的内因

房价可以脱离国际市场和全国市场独立形成。有人说,中国的房价总不能高过纽约,高过东京吧?但是有一天,真的超过了,也不要觉得奇怪。因为房价不能进行国际化的比较,大多数商品可以通过区域运输、流转、贸易实现一致的价格,但是房地产动不了,所以房地产没有替代品,可以连续涨价,是日不落行业。而且世界上唯一不折旧、不贬值的资产就是土地,因为土地会一直增值,所以房价会一直上涨,可以一直买房。

只要社会稳定、金融体系不崩溃、不进行币制改革、收入随着经济发展而继续增长,大都市和核心城市的优势会一直持续,未来二十年中国人口将进行大的整合,由小城市向大都市转移,社会财富百分之七八十要固化在优质的城市。像南京这样的优质城市房价不存在“天花板”。

四、未来房地产投资的新思路和新出路——房地产基金

房地产基金某种意义上来说代表着房地产投资的最前沿,美国居民对房地产的投资,很大部分是通过持有房地产基金份额实现的,中国目前阶段仍然是主要直接持有房子。

但是中国房地产个人投资的高潮已经过去,接下来是机构投资的时代,房地产基金就是机构投资的主要形式。

房地产基金本身也体现了大城市的优势,以江苏来说,只有南京这样的省会和特大城市才会有房地产基金,它体现了专业化分工的优势,代表着更多的投资机会。

洛德基金通过房地产基金的方式启发引导大家进入房地产市场,为大家开辟了限购限贷时代的投资新途径。而且投资置业要学会利用杠杆,专业的房地产基金公司可以运用基金的形式将杠杆和收益变得更灵活、更稳健,因此投资房地产基金是未来房地产投资领域的新趋势。

五、政府调控房地产背后的真实意图及对2018年政策预判

政府调控房地产只是希望房价慢点涨,不是不涨。因为打压房地产将导致GDP下降,导致失业率上升,地方财政收入急剧下降,保障房建设压力大大增加。大多数城市土地出让金占财政收入的50%以上,还有不少超过70%,如果打压过久经济运行就很困难。我预计明年下半年一些城市政策就会出现放松,中央说的是因城施策,有些城市实在挺不下去了,肯定会放松。

六、对于房产税普通老百姓短期内不用担心

地方财政遇到困难,想通过征收房产税来化解这个压力,但实际操作是很困难的,主要有以下几个原因:

1.  征收房产税理论上是不合法理的,税是政府对资产的增值部分征收的,但是住宅资产里增值的是土地,不是房子,房子是在贬值的。国家的土地在增值,70年后又收回,而且征税要以资产所有权为前提,所以征收房产税是不合法理的。

2.   全国房产登记系统很难统计,房产局登记的住房外还有很多小产权房、军产房、央产房、共有产权房等等,这些都存在征税困难。有些小城市的房产交易甚至不办理过户手续,登记系统根本没发录入。再比如,小产权房是不合法的,无法征税,如果让他合法,后面就会出现无数小产权房,又是一个死循环。

3.  房产税征少了没用,征多了老百姓又负担不起。

因此,短期内普通老百姓可以不用管房产税。就算后面真的出台了,短期内房价有波动,长期还是看涨的。从古到今记住一句话,有房比没房好。