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来源于:微信订阅号-洛德地产金融观察      时间:2014-6-19

概念

房地产投资信托,在全球很多国家被简称为REITsRealestate investment trusts,只有在英国和中国台湾地区才称之为不动产投资基金(PropertyInvestment FundsPIFs)。综合各方人士对房地产投资信托概念的理解,可将它界定义为通过发行受益凭证从公众和机构投资者处募集资金,交由专业投资管理机构运作,专门投资于收益型房地产产业或项目,以获取投资收益和资本增值的一种投资组织形态。

在实际操作中,它是一种采取公司、信托或其他组织形式集合多个投资者的资金,收购并持有收益类房地产(公寓、写字楼、酒店、购物中心、工业园区和仓库、物流中心、医院以及旅游景点等)或为房地产企业和项目融资,并享受税收优惠的投资机构和集合投资计划产品(Col-lectiveInvestment Scheme,CIS)。

和房地产信托的区别

REITs不同于传统的房地产信托。房地产信托是信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代管代营业务以及房地产的登记、过户、纳税等事项,有些还以投资者身份参与房地产开发经营的投资及其他代理业务。比较典型的房地产信托业务有房地产信托存款、贷款及委托贷款等。

和房地产证券化的关系

REITs是房地产证券化的一种形式。房地产证券化是指将流动性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程,从而使投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为证券拥有的有价证券形式。房地产证券化包括房地产抵押贷款证券化与房地产投资权益证券化。其中房地产投资权益证券化又包含两种形式,即房地产投资基金(REIFs)和房地产投资信托(REITs)。可见,房地产投资信托的实质是房地产投资权益证券化,是房地产证券化的一种形式。

注:房地产抵押贷款证券化,指金融机构对房产或地产等抵押贷款进行组合包装,将一些具有共性的抵押贷款以发行债券的方式出售给投资者。房地产投资权益证券化,指受托机构依法向不特定人募集发行或向特定人私募交付房地产信托受益凭证,以获取资金投资于房地产项目,而受益人享有信托收益。

 

与房地产投资基金的区别

从本质上讲,REITs产品是一种资产运营型的共同基金,国内有些媒体的报道将其称为房地产投资基金,严格说来并不妥当,因为这个称呼在美国通常是指另外一种形式的房地产基金,这种基金一般不直接从事具体房地产项目的开发,而是主要投资于房产类证券、房地产投资信托和房地产开发企业等来实现间接的房地产投资。而REITs主要通过直接运营房地产物业,获得资产运营收益作为基金回报。

起源

REITs的基本理念,起源于19世纪中叶在马萨诸塞州波士顿市设立的商业信托。由于产业革命所创造的财富,导致了对房地产投资机会的需求。而在当时,该州的法律要求是:除非房地产是其整体商业的一部分,否则,禁止公司拥有房地产。这就使得公司无法作为一种独自投资和交易房地产的工具。针对这一规定设计的马萨诸塞信托,是第一种被允许投资房地产的合法实体。这一实体与公司拥有同样的权利:股权可以转让、有限责任以及专业人员集中管理。随后因其逐渐发展成为规避公司所得税的不动产投资组织,而被美国最高法院认定为商业信托与公司相似,并视同联邦公司组织加以课税,导致其发展一度停滞。但由于后来的投资信托法规不断健全,且经济发展态势良好,美国房地产投资信托的发展又日益茁壮起来。鉴于房地产投资信托的优点,1960年,在艾森豪尔大总统任期的最后几个月前,签署了《房地产投资信托法案》,规定满足了一定条件的房地产投资信托可以免征所得税和资本利得税,这就是最初的房地产投资信托法。1961年,当第一家REITs进入市场时,其内在的理念实际上已经存在了100年左右。

其后,REITs的发展也是一路坎坷,直到上世纪80年代末,REITs才迎来了其迅速发展期。目前美国有超过350REITs产品在运作,管理资产超过5000亿美元,其中超过70%在交易所上市交易。截止2012年末,全球有大概556REITs,总市值超过9000亿美金。

组成要素

REITs主要包括持有人、管理者、受托人、托管人三个最基本的要素:

优势

  • 高流通性权益投资

房地产投资信托是一款房产证券化产品,通常采用股票或者受益凭证的形式,使这种不动产具有很强的可流动性。在国外可以上市交易,甚至投资者在持有股份一年之后可以要求投资信托公司回购其股份。

  • 多元化的组合投资

   不同地区和不同类型的房地产项目及业务进行投资。根据投资组合的原理,可有效降低投资风险,获得相对理想的投资回报率,从而避免直接投资于单一化房地产资产带来的高风险。

  • 大众化低风险投资

传统的不动产投资往往准入门槛较高,同时可能担负着较大的债务风险。REITs的出现使得不动产投资变得大众化。目前国外通行的REITs运行机制如权益股份制、有限责任制、自由进入和退出机制、专业化管理、投资组合、税收优惠和规范有效的监管制度等保证了REITs可以集中大量的社会资金,从而产生规模经济效应,获得较高投资回报,降低投资者的投资风险。这使得中小投资者在担负有限责任的同时,也有机会间接获得原本可望而不可及的大规模房地产投资的高收益。

  • 收益能力持续稳定

公司财务状况,以及获利能力,会迅速反映在股价上,如果公司营收状况及股息配发率不如预期,股价往往会重挫。反观REITs,由于REITs主要投资于房地产,通过房地产采购、开发、管理、维护、销售以及为个人和机构提供房地产抵押贷款,可获得稳定的房地产出售资本利得、房地产出租租金收入或房地产抵押债券贷款利息收入,有一笔持续稳定的现金流,收益也相对稳定。

在美国,投资房地产的基金年平均收益率可达6.7%,远远高于银行存款的收益。但是稳定的收益,不代表无财务风险,从长期趋势来看,投资REITs的风险,较一般股票低。

  • 先进的房地产企业融资工具

对于房地产企业而言,与债务融资相比REITS是以股权形式的投资,不会增加企业的债务负担。如果从银行贷款,房地产企业要按借款合同约定的还款,财务压力大,而且房地产企业也难以就那些短期内回报低的项目向银行申请贷款;同时由于REITS 的分散投资策略,降低风险的投资原则,其在一个房地产企业的投资不会超过基金净值的规定比例,因而房地产企业不丧失对企业和项目的控制权和自经营权。