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来源于:微信公众号-洛德地产金融观察      时间:2014-6-19

2014521日,国内首个REITs(房地产信托投资基金)在深圳证券交易所挂牌交易转让。该REITs为中信证券推出的“中信启航专项资产管理计划”(简称“中信启航”),是中信证券通过旗下发起设立的非公募基金全资子公司,总规模52.1亿元,接收持有北京、深圳两地中信证券大厦房地产产权的两家全资子公司的全部股权,并拟对此进行不动产证券化业务(计划5年后将公募上市),中信金石基金(201378日在天津成立,注册资本1亿元)作为管理人管理该基金。至此,“中信启航”是国内首个交易所场内房地产投资基金产品(REITs)。

中信启航产品采用结构性设计,针对不同风险偏好的投资人,将产品分为优先级和次级两类,发行比例为73。优先级为低风险的投资人,500万元起购,产品期限预期3年,不超过5年;针对中高风险偏好的投资者次级部分,3000万元起购,产品期限预期3年,不超过5年。存续期内,投资收益先满足优先级投资人,后将剩余收益分配给次级投资人。优先级评级为AAA,预期收益率7%-9%;次级预期收益率在12%-42%,次级无评级。

REITS模式退出,以出售给第三方为重要补充

REITS方式退出。退出时点,非公募基金将所持物业100%的权益出售给由中信金石基金管理有限公司发起的交易所上市REITs。根据当前沟通,对价的75%将以现金方式取得,剩余25%将以REITs份额的方式由本基金持有并锁定1年。在此安排下,优先级投资者将在IPO时点以全现金方式全部退出,相应次级投资者获得部分现金分配及REITs份额。除REITs方式退出外,基金还可以市场价格出售给第三方实现退出。投资物业所在北京、深圳商圈的租金及售价在未来五年预计将有较好的升值空间,出售给第三方是REITs退出方式的重要补充。

中信启航交易结构:

深交所表示,REITs 的挂牌转让是为落实证监会《关于进一步推进证券经营机构创新发展的意见》关于“研究建立房地产投资信托基金(REITs)的制度体系及相应的产品运作模式和方案。

此次推出交易所场内REITs产品的意义在于:

一是丰富证券市场投资品种。REITs的收益来源于成熟物业租金收入与物业资产增值,兼具固定收益产品与权益类产品的投资特性,为证券市场投资者提供了具有新型风险收益结构的投资品种;

二是通过参与产品设计与运作管理,促进证券经营机构及相关中介机构提高自身核心竞争力,形成新的盈利模式。

三是以稳定分红为基石、以租金预期为核心的定价机制有助于推动房地产理性价格的形成,成为收入物业定价的重要市场标杆,促使投资者关注房地产投资的租金回报。

【洛德视点】

此次证券化的标的,是中信证券在北京和深圳的两幢写字楼,而其租户,90%以上是中信证券及其关联公司。以前是自己给自己交租金,证券化后则要给REITs交租金,再分配给投资人。按照戴德梁行的评估报告,2015年租金总额大约是4亿,至2018年会上涨至4.5亿。而作为对价,中信证券获得了价值52亿的现金。

这笔账应该怎么算?中信证券是闷声发大财还是赔本赚吆喝?不太容易算得清楚,但在本质上,还是资金时间价值的交换。

我们看到的,是这里面金融创新的象征意义。业界呼唤REITs已有十年了,这一次终于听到了渐行渐近的脚步声。中信证券深耕REITs多年,做了很多工作,今天拔得头筹,也是合情合理,而其他想要参加这场REITs盛宴的人,现在就要做好准备了!